대구 중구 동인동의 한 20년 차 상가건물. 기산홈서비스 방수시공팀과 함께 옥상 방수 현장에 올라서자 발밑에서 ‘푹푹’ 하는 소리가 났다. 옥상 바닥을 밟을 때마다 물이 튀어 올랐다. 겉으로는 멀쩡해 보였지만, 방수층 아래에는 빗물이 고여 있었다. “비가 온 지 사흘이 지났는데도 이 정도라니.” 건물주 최모(56)씨는 옥상 구석구석에 난 균열을 보며 한숨을 내쉬었다.
[현장 ①] 옥상 바닥 아래 숨겨진 물폭탄
옥상 방수층 표면에는 가로세로 수십 개의 균열이 보였다. 기산홈서비스 이상훈 팀장은 드라이버로 균열 부위를 살짝 눌렀다. “여기 보세요. 방수층이 완전히 떠 있습니다.” 손가락 하나 들어갈 정도로 방수층이 콘크리트에서 분리되어 있었다. 균열 사이로 물을 부어보니 순식간에 빨려 들어갔다. “이 물이 전부 아래층으로 내려갑니다.”
건물 4층으로 내려가자 천장 곳곳에 물 얼룩이 번져 있었다. 최근 새로 교체했다는 천장 석고보드에도 벌써 갈색 반점이 생겼다. “3개월 전에 천장을 다 새로 했는데, 또 이렇게 됐어요.” 4층 사무실을 사용하는 김모(41)씨는 “장마철만 되면 양동이를 여러 개 준비해둬야 한다”며 고개를 저었다. 천장 한쪽 모서리에서는 실제로 물방울이 뚝뚝 떨어지고 있었다.
[현장 ②] 적외선 투시로 드러난 충격적 진실
이 팀장이 적외선 열화상카메라를 꺼내 들었다. 옥상 바닥을 스캔하자 화면에는 파란색 영역이 넓게 펼쳐졌다. “파란색으로 보이는 곳이 전부 물이 고인 곳입니다. 옥상 면적의 40%가량이 침수 상태네요.” 육안으로는 전혀 알 수 없던 물의 흐름이 고스란히 드러났다.
특히 심각한 곳은 배수구 주변이었다. “배수구 주변 실링이 노화되면서 물이 역류하고 있습니다. 대구는 여름철 집중호우가 잦은데, 배수 능력이 떨어지면 옥상이 웅덩이가 됩니다.” 실제로 측정 결과, 옥상 바닥 아래에는 평균 2cm 깊이로 물이 고여 있었다. 건물 전체로 따지면 약 3톤의 물이 방수층과 콘크리트 사이에 갇혀 있는 셈이었다.
“대구는 일교차가 크고 자외선이 강해 방수층 노화가 전국에서 가장 빠릅니다. 특히 여름 옥상 표면 온도가 60도를 넘으면 방수재가 쪼그라들면서 균열이 생기죠.” 이 팀장의 설명이었다.
[문제점 진단] 대구 건물 방수, 왜 이렇게 자주 실패할까?
원인 1. 극심한 일교차와 자외선
대구는 여름 낮 기온이 35도를 넘고 밤에는 20도 아래로 떨어지는 일교차를 보인다. 방수층은 낮에는 팽창하고 밤에는 수축하는 것을 반복하며 피로가 누적된다. 특히 대구 분지 지형 특성상 자외선 강도가 높아 우레탄 방수재의 노화 속도가 수도권보다 30% 이상 빠르다. 일반적으로 방수 수명이 10년이라면, 대구에서는 7년이면 교체 시기가 온다고 봐야 한다.
원인 2. 집중호우와 배수 불량
대구는 연평균 강수량의 60%가 여름 3개월에 집중된다. 시간당 50mm 이상의 폭우가 쏟아지면 배수구 처리 능력을 초과해 옥상에 물이 고인다. 문제는 이 물이 방수층의 미세 균열을 통해 스며들면서 방수층을 아래에서부터 떼어낸다는 것이다. 한 번 들뜬 방수층은 계속해서 물을 머금으며 손상 범위를 넓혀간다.
원인 3. 저가 방수 시공의 부메랑
건물주들은 방수 공사 비용을 아끼려다 오히려 더 큰 손해를 본다. 저가 방수재는 내구성이 떨어져 3-5년이면 균열이 시작된다. 또한 시공 두께를 얇게 하거나, 프라이머 도포를 생략하는 등 부실 시공이 많다. “방수는 눈에 보이지 않는 작업이라 시공 품질을 확인하기 어렵습니다. 그래서 믿을 수 있는 업체를 선택하는 게 중요하죠.” 이 팀장의 지적이었다.
원인 4. 건물 노후화와 균열
대구 상가건물의 70% 이상이 준공 15년을 넘었다. 시간이 지나면서 콘크리트는 수축하고, 건물 자체에 미세 균열이 생긴다. 아무리 좋은 방수재를 사용해도 건물 균열을 따라 물이 침투한다. 특히 옥상 바닥과 벽이 만나는 입상부, 배수구 주변, 설비 관통부 등이 가장 취약하다.
원인 5. 유지 관리 부재
많은 건물주들이 방수 공사를 한 번 하면 끝이라고 생각한다. 하지만 방수층도 정기적인 점검과 보수가 필요하다. 낙엽이나 이물질이 배수구를 막으면 물이 고이고, 작은 균열을 방치하면 큰 누수로 이어진다. 대구는 황사와 미세먼지가 많아 옥상 배수구가 막히는 경우가 잦은데, 이를 제때 청소하지 않으면 방수층 손상이 가속화된다.
[해결 과정] 기산홈서비스의 건물 방수 해결 과정
1단계 – 기존 방수층 전면 철거 (4시간)
먼저 노후된 방수층을 완전히 제거했다. 전동 스크레이퍼로 들뜬 방수층을 걷어내자 콘크리트 바닥이 드러났다. 곳곳에 균열이 보였고, 일부 구간은 백화 현상으로 하얗게 변해 있었다. “여기는 콘크리트 자체가 손상됐네요. 보수 몰탈 작업이 필요합니다.” 이 팀장은 균열 부위를 사진으로 꼼꼼히 기록했다. 철거 과정에서 나온 폐기물만 1톤 트럭 한 대 분량이었다.
2단계 – 바닥 보수 및 프라이머 도포 (3시간)
균열 부위에는 에폭시 수지를 주입해 메웠다. 폭 5mm 이상 균열은 V자 형태로 홈을 낸 뒤 폴리우레탄 실란트로 충진했다. “균열 보수를 제대로 하지 않으면 아무리 좋은 방수재를 발라도 소용없습니다.” 균열 보수가 끝나자 바닥 전체를 고압 세척기로 청소했다. 먼지와 이물질을 완전히 제거한 뒤, 프라이머를 두 차례 도포했다. 프라이머는 콘크리트와 방수재의 접착력을 높이는 핵심 공정이다.
3단계 – 우레탄 방수 시공 (2일)
고품질 폴리우레탄 방수재를 총 3회 도포했다. 1차 도포 후 24시간 건조, 2차 도포 후 24시간 건조, 3차 도포 방식으로 총 두께 4mm를 확보했다. “대구는 자외선이 강해 방수층을 두껍게 시공해야 합니다. 보통보다 1mm 더 두껍게 작업합니다.” 특히 입상부는 방수포를 덧대어 이중으로 보강했다. 배수구 주변은 보강포를 깔고 그 위에 방수재를 5회 도포해 두께 6mm로 시공했다.
4단계 – 보호 마감 및 배수 시스템 정비 (1일)
방수층 위에 보호 몰타르를 타설했다. “방수층을 그대로 두면 자외선과 외부 충격에 약합니다. 보호층이 필수죠.” 두께 50mm의 몰타르를 타설하고 표면을 평탄하게 마감했다. 배수구 4곳을 모두 신제품으로 교체하고, 배수 경사를 재조정했다. “옥상은 중앙이 아니라 배수구 쪽이 낮아야 물이 잘 빠집니다.” 마지막으로 루프 드레인에 낙엽 차단망을 설치했다.
총 소요 시간 4일, 시공 비용 680만원(100평 기준). 이 팀장은 “5년마다 부분 보수를 했다면 200만원 내외로 유지할 수 있었을 것”이라며 “방수는 예방이 치료보다 3배 이상 저렴하다”고 강조했다.
[전문가 조언] “이렇게 관리하세요”
“첫째, 방수 시공 후 10년이 지났다면 무조건 전면 재시공을 고려하세요. ‘아직 안 샌다’고 방심하면 안 됩니다. 균열은 이미 시작됐고, 첫 누수가 발견되면 이미 손상은 심각한 상태입니다.”
“둘째, 매년 장마 전후로 옥상 점검을 받으세요. 균열, 들뜸, 배수구 막힘 상태를 확인하고, 작은 문제는 즉시 보수해야 합니다. 기산홈서비스는 건물주를 대상으로 무상 정기 점검 서비스를 제공합니다.”
“셋째, 배수구 청소는 최소 분기별 1회 실시하세요. 낙엽과 먼지가 쌓이면 물이 고이고, 고인 물은 방수층을 파괴합니다. 대구는 황사철에 특히 신경 써야 합니다.”
“넷째, 옥상에 무거운 물건을 적재하거나 날카로운 작업을 하지 마세요. 에어컨 실외기 설치 시에도 방수층이 손상되지 않도록 보호판을 깔아야 합니다.”
“다섯째, 방수 공사는 반드시 10년 이상 경력의 전문 업체에 맡기세요. 저가 견적에 혹해서 부실 시공을 받으면 결국 몇 배의 비용을 쓰게 됩니다. 자재와 시공 품질을 꼼꼼히 확인하세요.”
방치했다가 건물 가치 폭락… 조기 대응이 재산을 지킨다
대구 달서구 월성동의 한 4층 근린생활시설은 옥상 방수를 15년간 방치한 끝에 건물 전체가 위험 건물로 분류됐다. 처음에는 4층 천장에 작은 물 얼룩이었지만, 몇 년 지나자 3층, 2층까지 누수가 번졌다. 콘크리트 속 철근이 부식되면서 건물 구조 자체가 약해졌고, 안전진단 결과 D등급(보강 필요)을 받았다.
건물주는 결국 전체 세입자를 내보내고 대대적인 보수 공사에 들어갔다. 옥상 방수 재시공 800만원, 누수로 손상된 4개 층 천장 복구 1200만원, 외벽 균열 보수 500만원, 철근 부식 보강 공사 1500만원이 들었다. 여기에 공사 기간 6개월간 월세 손실 2400만원까지, 총 피해액은 6400만원에 달했다.
“10년 전에 방수만 새로 했어도 건물 가치를 지킬 수 있었는데.” 건물주 박모(62)씨는 “임대료가 30% 하락했고, 세입자 구하기도 어려워졌다”며 “건물 매각 시세도 1억 가까이 떨어졌다”고 후회했다. 초기에 방수 재시공을 했다면 600만원으로 해결할 수 있었던 문제가 비용이 11배로 뛰었고, 건물 가치까지 잃은 것이다.
취재를 마치며
3일간의 현장 취재를 통해 확인한 것은 건물 방수가 단순히 ‘비 안 새게 하는 공사’가 아니라 건물 수명과 재산 가치를 지키는 핵심이라는 점이다. 보이지 않는 방수층 아래에서는 빗물이 콘크리트를 침식하고, 철근을 부식시키며, 건물 전체를 서서히 무너뜨리고 있었다. 기산홈서비스 관계자는 “대구는 기후 특성상 방수층 손상이 빠르게 진행된다”며 “10년을 넘긴 건물은 지금 당장 전문 진단을 받아야 한다”고 경고했다.
당신 건물의 옥상 방수층은 지금 안전한가? 마지막 방수 공사가 언제였는지 기억나지 않는다면, 그것이 바로 위험 신호다. 더 늦기 전에, 지금 당장 옥상을 올라가 점검하라. 작은 균열 하나가 수천만원의 손실로 이어지기 전에, 기산홈서비스의 무료 방수 진단을 받을 것을 강력히 권한다.