대구 달서구 월성동의 한 25층 아파트 최상층. 기산홈서비스 누수탐지팀과 함께 현관문을 열자마자 코를 찌르는 곰팡이 냄새가 밀려왔다. 거실 천장 모서리는 검게 변색되어 있었고, 안방 천장에는 물 얼룩이 지도처럼 번져 있었다. “어제 비 온 후에 또 이렇게 됐어요. 천장을 세 번이나 고쳤는데 계속 재발해요.” 집주인 정모(48)씨는 천장을 올려다보며 절망감을 감추지 못했다. 발코니 쪽 벽면에서는 물방울이 흘러내린 자국이 선명했다.
[현장 ①] 옥상 방수 실패가 만든 재앙
엘리베이터를 타고 옥상으로 올라갔다. 기산홈서비스 김민수 팀장은 옥상 바닥을 살피며 고개를 저었다. “이건 방수층이 아니라 체라고 봐야죠.” 옥상 바닥 곳곳에는 거미줄처럼 균열이 가 있었고, 일부 구간은 방수층이 완전히 들떠 있었다. 김 팀장이 발로 살짝 밟자 ‘푹’ 하는 소리와 함께 물이 튀어 올랐다.
“대구 최상층 누수의 80%는 옥상 방수 실패가 원인입니다. 특히 여름철 대구 옥상 표면 온도는 65도까지 올라가는데, 이 열이 그대로 최상층으로 전달되면서 방수층과 콘크리트를 동시에 파괴합니다.” 실제로 적외선 온도계로 측정하니 오후 4시인데도 옥상 바닥 온도는 52도였다. 한여름 낮이라면 계란 프라이를 부칠 수 있는 온도다.
정씨의 집 바로 위 옥상 부분을 집중 점검했다. 배수구 주변 실링이 갈라져 있었고, 파라펫(난간벽) 연결 부위에서는 물이 스며든 흔적이 역력했다. “여기서 스며든 물이 콘크리트를 타고 아래층 천장으로 내려가는 겁니다.”
[현장 ②] 열화상카메라가 밝혀낸 숨은 물길
정씨의 집으로 다시 내려와 천장을 열화상카메라로 촬영했다. 화면에는 파란색 선이 천장을 가로질러 뻗어 있었다. “이게 물이 흐르는 경로입니다. 옥상에서 시작된 물이 콘크리트 내부를 타고 여기까지 온 거죠.” 육안으로는 멀쩡해 보이던 천장 일부도 열화상 이미지에서는 완전히 젖어 있었다.
김 팀장은 천장 석고보드 일부를 들어냈다. 내부는 충격적이었다. 단열재는 물을 머금어 축 늘어져 있었고, 콘크리트 표면에는 물이 맺혀 있었다. “이 정도면 곰팡이가 번식하기 최적의 환경입니다. 호흡기로 포자를 마시면 알레르기나 천식이 생길 수 있어요.”
정씨는 “아이가 요즘 기침을 자주 한다”며 걱정스러운 표정을 지었다. 습도계로 측정하니 실내 습도가 72%에 달했다. 장마철도 아닌데 이 정도라면 여름에는 80%를 넘을 것이 분명했다. “대구는 분지 지형이라 습기가 빠지지 않고 갇혀 있습니다. 최상층은 위에서 열, 아래에서 습기가 동시에 공격하는 최악의 조건이죠.”
[문제점 진단] 대구 최상층 누수, 왜 유독 심각할까?
원인 1. 극한의 온도 변화와 방수층 파괴
대구 여름철 옥상 표면 온도는 낮 65도, 밤 25도로 40도 가까운 일교차를 보인다. 방수층은 하루에 수십 번 팽창과 수축을 반복하며 미세 균열이 생긴다. 겨울에는 영하 10도까지 떨어지면서 균열 속 물이 얼었다 녹기를 반복해 균열을 더욱 벌린다. 일반 층은 위아래 집이 온도를 완충해주지만, 최상층은 직접 외부 온도에 노출되어 손상 속도가 3배 이상 빠르다.
원인 2. 옥상 방수 부실 시공과 관리 소홀
아파트 입주 시 시공된 옥상 방수는 대부분 10년이 수명이다. 하지만 관리사무소의 정기 점검은 형식적인 경우가 많고, 작은 균열이 발견돼도 예산 부족을 이유로 방치한다. 대구는 자외선 강도가 높아 방수층 노화가 더 빠른데, 이를 고려한 조기 교체는 거의 이뤄지지 않는다. 결국 최상층 주민만 피해를 보는 구조다.
원인 3. 결로와 단열 부족의 이중고
대구는 여름 습도가 높고 겨울이 춥다. 최상층은 옥상 콘크리트를 통해 들어오는 열기와 실내 냉방의 온도 차이로 천장에 결로가 생긴다. 겨울에는 반대로 난방열이 옥상으로 빠져나가면서 천장이 차갑게 식어 결로가 맺힌다. 이 결로수가 천장 마감재를 적시고, 곰팡이를 번식시키며, 결국 누수로 오인되는 경우가 많다. 실제 누수와 결로가 동시에 진행되면 피해는 기하급수적으로 커진다.
원인 4. 배수 시스템 막힘과 역류
옥상 배수구는 낙엽, 먼지, 황사로 쉽게 막힌다. 대구는 봄철 황사와 가을 낙엽이 많아 배수구 관리가 필수인데, 이를 소홀히 하면 집중호우 시 물이 빠지지 못하고 옥상에 고인다. 고인 물은 작은 균열을 통해 스며들어 최상층 천장으로 흘러내린다. 특히 여름 게릴라성 호우 시 시간당 50mm 이상 비가 쏟아지면 배수 능력을 초과해 옥상이 웅덩이가 된다.
원인 5. 옥상 구조물 설치로 인한 손상
최근 아파트들은 옥상에 태양광 패널, 통신 안테나, 정화조 등을 설치한다. 이 과정에서 방수층에 구멍을 뚫거나 무거운 장비로 눌러 손상을 입힌다. 문제는 설치 후 방수 보수가 제대로 이뤄지지 않는다는 점이다. 작은 구멍 하나가 최상층 집 전체를 물바다로 만들 수 있다. 김 팀장은 “옥상 구조물 설치 현장의 70%에서 방수층 손상을 발견한다”고 밝혔다.
[해결 과정] 기산홈서비스의 최상층 누수 해결 과정
1단계 – 옥상 방수 전면 재시공 (5일)
먼저 아파트 관리사무소와 협의해 옥상 방수 공사를 진행했다. 노후된 방수층을 전면 철거하고 콘크리트 표면을 고압 세척했다. 균열 부위는 에폭시 주입으로 보강하고, 프라이머를 두 차례 도포했다. “대구는 자외선이 강하니 고내후성 우레탄 방수재를 사용합니다.” 방수재를 총 4회 도포해 두께 5mm를 확보했다. 특히 배수구 주변과 파라펫 연결부는 방수포로 이중 보강했다. 마지막으로 보호 몰타르를 타설하고 배수 경사를 재조정했다.
2단계 – 최상층 천장 단열 보강 (3일)
정씨 집의 천장 석고보드를 모두 해체했다. 물에 젖은 단열재를 제거하고 콘크리트 표면을 완전히 건조시켰다. “습기가 조금이라도 남아 있으면 곰팡이가 재발합니다.” 송풍기와 제습기를 72시간 가동해 완벽히 말렸다. 기존보다 두꺼운 100mm 단열재를 새로 설치하고, 그 위에 방습 필름을 덧댔다. “단열재를 두껍게 하면 결로도 줄고 냉난방비도 절약됩니다.”
3단계 – 곰팡이 제거 및 항균 처리 (1일)
천장과 벽면의 곰팡이를 전문 약품으로 완전히 제거했다. 일반 락스로는 표면만 지워질 뿐 뿌리는 남아 재발한다. “곰팡이 포자는 콘크리트 속까지 침투합니다. 전문 제균제를 사용해야 뿌리까지 박멸할 수 있죠.” 제균 후 항균 코팅을 두 차례 시공했다. 석고보드 뒷면에도 항균제를 도포해 곰팡이 재발을 원천 차단했다.
4단계 – 천장 마감 및 환기 시스템 설치 (2일)
새 석고보드를 설치하고 친환경 페인트로 마감했다. 천장 네 모서리에 환기구를 추가 설치해 공기 순환이 잘 되도록 했다. “최상층은 환기가 생명입니다. 습기가 빠져나갈 통로를 만들어줘야 합니다.” 마지막으로 실내 제습기를 권장하고, 주기적인 환기 방법을 안내했다. 천장 완성 후 습도는 52%로 정상 수치를 회복했다.
총 소요 시간 11일, 시공 비용 1250만원(옥상 방수 포함). 김 팀장은 “옥상 방수를 5년마다 점검했다면 300만원 내외로 예방할 수 있었을 것”이라며 “최상층은 일반 층보다 2배 이상 세심한 관리가 필요하다”고 조언했다.
[전문가 조언] “최상층은 이렇게 관리하세요”
“첫째, 입주 후 10년이 지났다면 옥상 방수 상태를 반드시 점검하세요. 관리사무소에 옥상 방수 공사 이력을 확인하고, 필요하면 입주민 대표회의를 통해 재시공을 요구해야 합니다. 최상층 주민이 직접 나서야 합니다.”
“둘째, 천장에 작은 얼룩이라도 보이면 48시간 내에 전문가 진단을 받으세요. ‘며칠 지켜보자’는 생각이 곰팡이 번식과 구조 손상으로 이어집니다. 초기 대응이 비용을 10분의 1로 줄입니다.”
“셋째, 여름철과 겨울철에는 하루 2회 이상 환기하세요. 아침 저녁으로 10분씩 창문을 활짝 열어 공기를 순환시켜야 결로를 막을 수 있습니다. 제습기를 상시 가동하는 것도 좋은 방법입니다.”
“넷째, 장마 전후로 옥상을 직접 올라가 점검하세요. 배수구 막힘, 균열, 방수층 들뜸 등을 확인하고, 이상이 있으면 즉시 관리사무소에 보수를 요청해야 합니다. 사진을 찍어두면 책임 소재를 밝히는 데 도움이 됩니다.”
“다섯째, 천장 단열을 추가로 보강하는 것을 고려하세요. 초기 비용은 들지만 냉난방비 절감과 누수 예방 효과를 동시에 얻을 수 있습니다. 기산홈서비스는 최상층 전용 단열 패키지를 제공합니다.”
방치했다가 집값 2000만원 날렸다… 최상층은 관리가 재산이다
대구 수성구 범어동의 한 25층 아파트 최상층은 옥상 누수를 2년간 방치한 끝에 매매가가 급락했다. 처음에는 안방 천장에 손바닥만 한 얼룩이었지만, 점점 번져 거실까지 확대됐다. 곰팡이가 벽지를 뚫고 벽 전체를 뒤덮었고, 실내는 항상 눅눅한 냄새가 진동했다.
집주인은 급하게 집을 내놓았지만, 방문한 매수 희망자들은 천장을 보고 고개를 저었다. “누수 이력이 있는 집은 안 사요.” “또 재발하면 어떡하냐”는 말만 들었다. 결국 시세보다 2000만원을 낮춰 팔아야 했다. 여기에 이사 비용, 새집 구하는 동안 렌트 비용까지 합치면 총 손실은 2500만원이 넘었다.
복구 비용은 1800만원이 들었다. 옥상 방수 재시공 900만원, 천장 전체 교체 600만원, 곰팡이 제거 및 방역 300만원이었다. “5년 전 관리사무소에서 옥상 방수 공사를 제안했을 때 찬성했어야 했는데.” 집주인 한모(52)씨는 “당시 세대당 50만원씩만 부담하면 됐는데, 아깝다고 반대했다”며 “결국 100배를 손해 본 셈”이라고 자책했다. 초기에 옥상 방수만 했어도 50만원으로 해결할 수 있었던 문제가 비용이 36배로 뛰고 집값까지 잃은 것이다.
취재를 마치며
4일간의 취재를 통해 확인한 것은 최상층이 ‘하늘과 가장 가까운 프리미엄’이 아니라 ‘가장 먼저 무너지는 위험 공간’일 수 있다는 점이다. 옥상과 한 장의 콘크리트만 사이에 둔 최상층은 여름에는 폭염에, 겨울에는 한파에, 비가 오면 누수에 무방비로 노출되어 있었다. 기산홈서비스 관계자는 “대구 최상층 누수 상담이 최근 3년간 200% 증가했다”며 “아파트 노후화와 기후변화가 맞물려 피해가 급증하고 있다”고 경고했다.
당신이 최상층에 살고 있다면, 지금 당장 천장을 올려다보라. 작은 얼룩, 살짝 변한 색깔, 희미한 곰팡이 냄새가 있다면 그것이 바로 SOS 신호다. 더 늦기 전에, 옥상 방수 상태를 확인하라. 관리사무소에 요구하고, 필요하면 입주민 대표회의를 소집하라. 50만원을 아끼려다 집값 2000만원을 날리는 우를 범하지 말라. 기산홈서비스의 무료 최상층 누수 진단을 지금 즉시 신청할 것을 강력히 권한다.