대구 북구 칠성동의 한 18년 된 다가구주택 옥상. 기산홈서비스 방수팀과 함께 옥상 방수 현장에 올라섰다. 옥상 바닥 곳곳에 움푹 패인 곳에 물이 고여 있었고, 발로 밟으니 “철벅철벅” 소리가 났다. 옥상 바닥 방수층을 손으로 눌러보자 물풍선처럼 부풀어 있다가 “푹” 하며 꺼졌다. “방수층이 완전히 들떠서 그 안에 물이 차 있습니다. 이대로 두면 장마철에 최상층 천장으로 물이 쏟아질 겁니다.” 기산홈서비스 이 팀장의 경고에 건물주 김모(55)씨의 얼굴이 창백해졌다.
장마철 악몽의 시작… “천장에서 물이 폭포처럼”
김씨는 지난 여름 최상층 세입자로부터 긴급 연락을 받았다. “천장에서 물이 떨어진다”는 전화였다. 급히 달려가 보니 방 천장 여러 곳에서 물이 뚝뚝 떨어지고 있었고, 일부는 마치 폭포처럼 쏟아져 내렸다. “세입자가 바가지로 물을 받고 있더라고요. 그날 비가 많이 왔는데, 설마 옥상에서 새는 줄은 몰랐죠.”
응급조치로 천장에 방수천을 대고 빗물을 임시로 막았지만, 그 후로도 비만 오면 같은 일이 반복됐다. 결국 세입자가 이사를 나갔고, 새 세입자를 구할 수도 없었다. “한 달 월세 70만원이 3개월째 공실이에요. 옥상 방수를 제대로 안 한 게 이렇게 큰일이 될 줄 몰랐습니다.”
옥상 바닥을 걸으면… 물풍선 밟는 느낌
취재진이 옥상을 걸어보니 발밑에서 물렁물렁한 느낌이 들었다. 이 팀장은 “여기 한번 밟아보세요”라며 한 구역을 가리켰다. 발로 밟자 방수층이 “푹-푹-” 소리를 내며 꺼졌다 다시 부풀어 올랐다.
“이게 방수층 들뜸입니다. 방수층과 바닥 사이에 물이 차서 풍선처럼 부풀어 있어요. 여기 한번 보세요.” 이 팀장이 커터칼로 방수층을 작게 절개하자 안에서 물이 “철철” 흘러나왔다. 최소 1L는 될 것 같았다.
“이 물이 계속 고여 있으면 방수층이 더 들뜨고, 결국 찢어집니다. 그러면 옥상 바닥 전체로 물이 스며들어 최상층 천장으로 떨어지는 거예요.”
열화상카메라가 보여준 ‘물 지도’
이 팀장은 열화상카메라를 꺼내 옥상 바닥 전체를 스캔했다. 모니터 화면에는 옥상 바닥의 절반 이상이 파란색(저온)으로 나타났다. “파란색 부분은 모두 물이 고여 있다는 뜻입니다. 육안으로는 멀쩡해 보여도 방수층 밑에 물이 차 있어요.”
실제로 파란색으로 표시된 곳을 손으로 눌러보니 모두 물렁거렸다. 열화상 이미지를 보니 물이 옥상 중앙에서 모서리 쪽으로 퍼져 있었다. “배수 경사가 잘못됐어요. 물이 배수구로 빠지지 않고 여기저기 고이는 겁니다.”
이 팀장은 이어서 옥상 난간, 배수구, 환기구 주변을 꼼꼼히 살폈다. 난간과 바닥이 만나는 부분의 코킹(실리콘)은 대부분 떨어져 나갔고, 배수구 주변 방수층은 균열로 갈라져 있었다. “이런 곳이 가장 먼저 문제가 생깁니다. 접합부 방수가 제일 중요한데, 여기는 완전히 방치됐네요.”
옥상 배수구를 열어보니… 10년 묵은 쓰레기 더미
이 팀장이 옥상 배수구 덮개를 열자 악취가 코를 찔렀다. 배수구 안은 낙엽, 비닐봉지, 담배꽁초, 흙먼지 등으로 가득 차 있었다. “이렇게 막혀 있으면 빗물이 배수구로 빠지지 못합니다. 그래서 옥상에 물이 고이는 거예요.”
손으로 쓰레기를 퍼내니 10분 넘게 걸렸다. 배수구를 완전히 청소하고 나서야 배수관 입구가 보였다. “옥상 방수만큼 중요한 게 배수입니다. 배수가 안 되면 아무리 좋은 방수를 해도 소용없어요.”
취재진이 물을 부어 배수 상태를 확인하니 물이 천천히 빠졌다. 하지만 정상적인 속도보다 훨씬 느렸다. “배수관 안쪽도 막혀 있을 가능성이 큽니다. 고압 세척이 필요해요.”
대구 옥상 방수, 왜 이렇게 빨리 망가질까?
현장 조사를 통해 확인한 대구 지역 옥상 방수 손상의 주요 원인은 다섯 가지였다.
원인 1. 여름 장마의 집중 공격 대구는 7~8월 집중호우가 잦다. 짧은 시간에 많은 비가 내리면 옥상에 물이 고이고, 방수층에 지속적인 압력이 가해진다. 이런 과정이 매년 반복되면서 방수층이 빠르게 노화된다.
원인 2. 여름 폭염과 겨울 한파의 이중고 대구는 여름 최고 기온이 35도를 넘고, 겨울 최저 기온은 영하 10도 이하로 떨어진다. 방수층이 팽창과 수축을 반복하면서 균열이 생기고 들뜬다. 특히 우레탄 방수는 자외선에 취약해 대구의 강한 햇빛에 빠르게 경화된다.
원인 3. 방수층 시공 후 10년 경과 일반적으로 옥상 방수층 수명은 10년이다. 하지만 대구처럼 기온 변화가 심한 지역에서는 7~8년이면 성능이 크게 떨어진다. 18년 된 건물의 방수층은 이미 수명을 두 배 넘게 초과한 상태다.
원인 4. 배수구 막힘 및 배수 불량 옥상 배수구가 낙엽, 쓰레기 등으로 막히면 빗물이 고인다. 고인 물이 방수층을 장시간 압박하면 방수층이 들뜨고 손상된다. 배수 경사가 잘못 시공된 경우 물이 한쪽에 몰려 더 빨리 손상된다.
원인 5. 접합부 코킹 노화 난간, 배수구, 환기구 등이 바닥과 만나는 접합부의 코킹(실리콘)이 5년 이상 지나면 경화되어 갈라진다. 이 틈으로 물이 침투해 방수층을 손상시킨다.
기산홈서비스의 옥상 방수 완벽 시공 과정
이 팀장 팀은 옥상 전체를 재시공하기로 했다. 취재진은 6일간 현장을 지켜봤다.
1단계 – 옥상 전체 정밀 진단 (4시간) 열화상카메라로 옥상 바닥 전체를 스캔해 물이 고인 구역을 표시했다. 방수층 들뜸 정도를 손으로 눌러가며 전수 조사했다. 배수구, 난간 접합부, 환기구 주변 등 취약 지점을 사진과 동영상으로 기록했다. 배수 경사를 레벨기로 측정하고 문제 구역을 파악했다.
2단계 – 기존 방수층 완전 철거 및 청소 (1일) 18년 된 옛 방수층을 전부 걷어냈다. 옥상 바닥에 붙어 있는 방수층 잔여물을 스크레이퍼로 긁어내고 고압 세척기로 청소했다. 배수구와 배수관을 고압 세척으로 완전히 뚫었다. 바닥을 완전히 건조시켰다.
3단계 – 바닥 보수 및 배수 경사 조정 (1일) 옥상 바닥의 균열 부위를 에폭시로 메웠다. 배수 경사가 불량한 구역은 모르타르를 추가 타설해 경사를 재조정했다. 배수구 쪽으로 물이 자연스럽게 흐르도록 1/50 경사를 만들었다. 24시간 양생 후 프라이머를 도포했다.
4단계 – 방수층 시공 (2일) 우레탄 방수제를 1차 도포하고 12시간 건조시켰다. 2차, 3차 도포로 총 3mm 두께의 방수층을 형성했다. 난간, 배수구, 환기구 접합부는 방수 테이프와 우레탄을 이중 시공했다. 배수구 주변은 5mm 두께로 추가 방수 처리했다.
5단계 – 보호층 시공 및 마감 (1일) 방수층 위에 보호 모르타르를 타설해 방수층이 직접 햇빛에 노출되지 않도록 했다. 난간과 바닥 접합부에 코킹(실리콘)을 새로 시공했다. 배수구 덮개를 새것으로 교체하고 청소용 도구를 비치했다.
6단계 – 방수 성능 테스트 (반나절) 옥상 전체에 물을 뿌려 4시간 동안 물막이 테스트를 실시했다. 최상층 천장을 육안으로 점검해 누수가 없음을 확인했다. 배수 테스트로 물이 신속하게 배수구로 빠지는지 확인했다. 건물주에게 유지관리 방법을 상세히 설명하고 인계했다.
총 6일, 시공 비용 850만원이 들었다.
“1년에 두 번, 장마 전후 옥상 점검 필수”
현장 시공을 마친 이 팀장에게 옥상 방수 관리법을 물었다.
“첫째, 장마철 전인 5월과 장마 후인 9월, 1년에 두 번은 옥상을 점검하세요. 방수층에 균열이나 들뜸이 있는지, 배수구가 막혔는지 확인해야 합니다.”
“둘째, 옥상에 물건을 쌓아두지 마세요. 화분, 물탱크, 태양광 패널 등 무거운 물건은 방수층에 압력을 가해 손상시킵니다. 꼭 필요하다면 받침대를 놓아 하중을 분산시켜야 합니다.”
“셋째, 옥상 청소를 주기적으로 하세요. 특히 배수구 주변의 낙엽과 쓰레기는 매달 치워야 합니다. 배수구가 막히면 방수층 수명이 절반으로 줄어듭니다.”
“넷째, 10년마다 방수 재시공을 하세요. 육안으로 방수층이 멀쩡해 보여도 10년이 지나면 성능이 떨어집니다. 미리 재시공하면 누수 피해를 원천 차단할 수 있습니다.”
“다섯째, 최상층에 물 얼룩이나 곰팡이가 생기면 즉시 옥상을 점검하세요. 천장 누수는 대부분 옥상 방수 문제에서 시작됩니다.”
방치했다가 건물 매각 포기… “2000만원 손해”
대구 동구의 한 다세대주택 건물주는 옥상 방수를 15년간 방치했다가 건물 매각에 실패했다. 최상층 세대 3곳 모두 천장 누수가 심각해 세입자가 없었고, 건물 매수 희망자들이 방문했다가 옥상 상태를 보고 모두 발길을 돌렸다.
결국 건물주는 옥상 방수 재시공과 최상층 3세대 전체 천장 재시공에 1,800만원을 썼다. 공사 기간 4개월 동안 월세 수입 360만원(월 90만원 x 4개월)도 날렸다. 총 손해 2,160만원. “10년 전에 방수만 다시 했어도 500만원이면 됐을 텐데, 아깝다고 미루다가 이렇게 됐습니다.”
부동산 중개업소 관계자는 “옥상 방수가 불량한 건물은 매수자들이 꺼린다”며 “같은 조건이라도 옥상 방수 상태에 따라 거래가가 10~15% 차이 난다”고 전했다.
취재를 마치며
6일간의 현장 취재를 통해 옥상 방수의 중요성을 절감했다. 옥상 바닥 밑에 고인 물, 들뜬 방수층, 막힌 배수구가 건물 전체를 서서히 무너뜨리고 있었다.
기산홈서비스 관계자는 “대구는 여름 폭염과 겨울 한파, 장마철 집중호우가 모두 심해 옥상 방수 손상이 다른 지역보다 2배 빠르다”며 “10년 이상 된 건물은 반드시 옥상 방수 상태를 점검해야 한다”고 강조했다.
옥상 바닥을 밟았을 때 물렁거리거나, 최상층 천장에 얼룩이 생기거나, 비 온 후 물이 고여 있으면 절대 방치하지 말고 즉시 전문가에게 연락해야 한다. 옥상 방수 하나가 건물 가치와 세입자 확보, 심지어 건물 매각까지 좌우한다는 것을 명심해야 한다.